전세 계약 주의사항과 보증금 반환보증 가이드

 

 

전세 계약을 체결할 때 무엇을 주의해야 할까요?
전세보증금을 안전하게 반환받기 위한 방법은 무엇일까요?

이 포스팅에서는 전세 계약 시 주의해야 할 사항과 보증금 반환보증의 활용법에 대해 자세히 알아보겠습니다. 전세 계약을 준비하는 분들에게 도움이 되는 내용이니 끝까지 주의 깊게 읽어보시기 바랍니다.

 

 

 

전세 계약 주의사항

 

매매가 대비 전세가율이 높거나(통상 70~80% 이상) 등기부등본상 선순위인 근저당 금액이 과다한 주택은 전세계약 시 신중을 기해야 합니다. 그 이유는 계약이 종료되는 시점에 새로운 임차인을 찾기가 어렵고, 경매처분이 될 경우 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 상대적으로 높기 때문입니다.

 

• 주택 가격 시세 확인이 어려운 신축빌라 등의 경우에도 전세계약 시 주의
• 다가구 주택의 경위 임차인 본인보다 우선수위인 전세보증금 확인이 필요

 

전세가율 및 등기부등본을 확인하고 입주하더라도 계약이 종료되는 시점에 임대인의 자금사정이 악화된다거나 세금 체납 등의 이유로 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하기도 합니다. 조세채권 우선 원칙에 따라 해당 부동산에 부과된 세금은 임차인의 전세 확정일자 권리보다 우선이기 때문에 이 경우 부득이하게 경매 또는 법적 조치를 진행해야 하는데, 많은 시간이 소요되기도 하고 상황에 따라 보증금을 온전히 회수하지 못할 수도 있습니다.

 

이런 경우가 생길 수 있기 때문에 전세보증금 반환보증을 미리 가입해 두면 보증회사로부터 전세보증금을 안전하게 지급받을 수 있습니다.

 

 

 

 

전세보증금 반환보증 활용법

 

보증기관에서는 전세보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호하기 위해 전세보증금 반환보증 상품을 판매하고 있습니다. 따라서 임차인으로서 전세계약 종료시점에 전세보증금을 온전히 회수할 수 있을지 걱정된다면 반환보증 가입을 고려해 보는 것이 좋습니다.

 

• HF 주택금융공사
• HUG 주택도시보증공사
• SGI 서울보증보험

 

전세보증금 반환보증 제도

 

임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우, 보증회사가 임차인에게 보증금을 돌려주는 상품입니다.

 

전세보증금 반환보증은 보증기관의 심사를 거쳐 가입해야 하며, 가입 시 임차인이 보증료를 납부해야 합니다

 

 

 

 

전세보증금 반환보증 구조

 

이미지 출처 금융감독원

 

 

 

반환보증 가입 시 확인사항

 

반환보증 가입 시 본인의 상황(주택유형, 보증금액, 할인여부 등)을 고려하여 유리한 보증기관을 합리적으로 선택해야 합니다. 또한 전세금 안심대출 이용 차주 또는 등록 임대주택에 거주하는 임차인의 경우 이미 반환보증이 가입되어 있을 수 있으니 먼저 보증가입 여부를 확인해야 합니다. 

 

• HF, HUG: 신혼부부, 다자녀, 저소득, 장애인, 고령자 등을 대상으로 보증료 할인
• HF: 보증료율이 낮으나 "HF가 보증하는 전세대출"을 이용하는 차주만 이용 가능
• HUG: 네이버 부동산, 카카오페이 등 가입채널이 다양
• SGI: 고가 주택도 가입 가능
• 전세금 안심대출: HUG 보증 전세대출은 반환보증 가입이 필수이며 은행에서 대출 보증사를 확인
• 등록 임대주택: 임대인의 보증 가입이 의무이며 HUG 홈페이지 등에서 가입 여부를 확인

 

반환보증은 임대인의 동의 없이 가입이 가능하며, 전체 전세계약 기간의 절반이 경과하기 이전에 가입할 수 있습니다.

 

• 다가구 주택 등의 경우 "선순위임대차확인서" 서류 작성을 위해 임대인 또는 중개사 협조가 필요
• SGI: 전세계약기간이 24개월을 초과 시에는 계약 시작 후 12개월 이전까지만 가입이 가능

 

 

 

보증회사별 반환보증 상품

구분	주택금융공사(HF) <전세지킴보증>	주택도시보증공사(HUG) <전세보증금반환보증>	서울보증보험(SGI) <전세금보장신용보험>
가입가능 전세보증금	수도권 7억원 이하 비수도권 5억원 이하		아파트 제한없음 기타 10억원 이하
가입가능 주택유형	단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔
보증신청 가능 채널	위탁은행	HUG 모바일앱, 지사, 위탁은행, 네이버부동산, 카카오페이 등	홈페이지, 지점
비고	주택금융공사 보증 전세대출 차주만 가입 가능

 

 

 

상환보증 · 반환보증 비교

 

보증기관이 전세자금대출 임차인에게 제공하는 보증의 종류는 크게 상환보증과 반환보증으로 나누어집니다.

 

이미지 출처 금융감독원

 

상환보증

임차인이 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우, 보증기관이 임차인 대신 금융기관에 대출금을 상환하겠다는 보증을 의미합니다. 전세대출은 보증기관의 보증서(상환보증)가 수반되는 보증부 대출이기 때문에 전세대출 차주는 의무적으로 가입해야 합니다.

 

이는 임차인이 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있게 되며, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치도 임차인이 직접 해야 합니다.

 

반환보증

전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않는 경우, 보증기관이 임대인 대신 임차인에게 전세보증금을 반환하겠다는 보증입니다. 

 

임대인이 보증기관에 해당금액을 상환해야 하며, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 보증기관이 하게 됩니다.